房地产云估价的信息化建设及发展方向研究

     当前房地产估价已渐渐成为社会经济活动中的一个重要行业。社会经济活动对房地产估价的需求在不断增长，要求房地产估价机构能提供科学、公正、规范、高效的服务。大数据和云计算的发展对房地产估价机构传统的商业模式形成挑战。绝大多数房地产估价机构已认识到了信息化的重要性，但由于目前房地产估价机构大多数还属于中小微企业，无力对信息化进行大量投入，而且市场资料的收集是一个长期持续的过程，所以房地产估价机构的信息化程度普遍不高。

近年来云计算的发展给我们带来启示，通过构建一个基于云计算的房地产估价平台让多家房地产估价机构共同参与平台的建设，能够降低投入成本，加陕房地产估价机构的信息化进程。2015年10月，“十三五”规划出台，强调要全面提高信息化水平，推动信息化和工业化深度融合，加快经济社会各领域信息化。加强重要信息系统建设，强化地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源的开发利用。在社会需求与政策鼓励的双重驱动下，房地产云估价将成为未来行业发展的一大趋势。

一、房地产估价信息化建设存在的问题

（一）技术水平低

目前几乎所有的估价机构都采用office等办公软件，以文档处理为主，单机使用。估价报告的写作一般通过Word来完成，估价计算通过Excel模版来完成，很少使用基于数据库平台开发的专业性房地产估价软件。大部分估价机构建立了企业网站，但仅用于展示，缺乏更新。仅有少数的估价机构建立了OA系统，实现了协同办公和公文流转、审批流程等的信息化，并建立了自己的数据库，如交易数据库、信息库等。

（二）专业性有待提升

目前市场上可以见到或购买到的、基于数据库的估价软件并没有将房地产估价的专业特点与计算机技术充分融合，只是简单地将估价过程程序化，缺乏足够的灵活性和创造性。这是因为估价软件的开发太过拘泥于房地产估价规范，并且软件开发者对房地产估价缺乏完全理解。各房地产项目公司在发展的不同阶段先后自行引进了一些业务管理软件，这些应用系统往往出自不同的软件开发商，构建的是不同的数据库，致使很多企业的经营管理数据分布在不同的系统、地域或平台上。由此导致信息间未能实现有效的共享与传递，严重影响了信恩化建设的实施效果。

（三）缺乏商业性运作

目前国内大多数估价软件都不是经专业IT企业开发的。尽管个别房地产估价机构开发了房地产估价软件，但由于缺乏商业性运作，其影响力很有限。软件之间缺乏比较和竞争，不利于房地产估价软件的发展。

（四）缺少专业技术人才

房地产估价信息化需要复合型人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理，只有将多种专业知识集于一身的专业人才才能确保信息技术被高质量地应用于房地产估价领域。但我国房地产业发展历史不长，房地产信息业才刚起步，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产业的发展。

二、基于云计算技术的房地产估价数据库的职能设计

基于大数据和云计算技术的房地产估价数据库，是指充分利用大数据和云计算技术，完成以“数字化、网络化、智能化”为主要特征的数据库升级，全面、快速、：、高效地汇聚包括估价机构内部以及房地产业、房地产估价行业、土地估价行业、资产评估行业和其他相关行业在内的各种信息、数据和知识，经整合形成自己的网络管理大平台以便本机构估价师和特定客户使用，实现房地产估价信息的收集、传递、贮存、加工、分析、处理、维护和使用。

（一）数据管理职能

数据管理，包括数据输入、输出、统计分析等。数据输入可以采用表格式输入，例如房地产交易实例基本数据。房地产经纪人每促成一笔房地产交易，务必通过网络系统申报成交价格，失真的申报价格可能使经纪人受到严厉的处罚，甚至被取消经纪人资格。通过这种方式建立起来的是属性数据库。数据输出功能可以导出必要的房地产数据。对数据库中的数据进行统计分析，如平均值、均值、方差、大值、最小值，以期得出估价经验参数。房地产估价是建立在客观、有效的估价参数之上的，而估价参数需利用大量的市场数据和特定的数据模型測得。

（二）查询职能

数据管理的目的之一就是查询交易实例和调用估价报告。例如通过一定的特征（名称、坐落、规揆、用途、价值时点等，，对交易实例进行检索。这能极大地提高估价工作效率。

（三）自动估价职能

从房地产估价数据库中调用与待估房地产相关的数据进行分析，能在很短时间内实现住宅物业的自动估价。在香港地区，汇丰银行、中国银行（香港）、恒生银行网站提供住宅的即时估价服务，只要依次选择区域、分区、小区名称或大楼名称、幢号、楼层、室号，即可评估住宅的价格。系统还提供系统内小区或楼宇的价格走势。搜房PxJ、房价网也提供网上估价服务，在估价网页输入坐落位置、建筑面积及楼层、朝向信息及内部装修信息，即可得到估价结果。

（四）网络功能

房地产估价数据库如果具备云存储的网络功能，房地产异地估价、办公室外估价都将成为可能。这特别适合大型的房地产估价机构或者大型跨地区企业的内部估价部门。网络功能，可以保证估价数据库的统一性和完整性、机构内估价作业的标准化，从而保证估价报告质量的均一化。

（五）估价与GIS相结合

地理信息系统GIS以其强大的计算机图形处理和空间分析能力，将为现代房地产估价提供一个完整的空间数据库。GIS可为估价人员提供具体区位的周边配套信息、交通情况、楼盘的分布情况等，并核实现场勘察资料。将GIS的空间数据库的技术引入到房地产估价数据库系统中，实现了对不同城市电子底图、土地级别图、动态监测点、市场交易样点等资料的采集、管理、查询。

三、云计算在房地产估价中的发展方向

房地产估价师的日常工作主要是对房地产价值进行测算，或对价格水平进行预測，云计算对房地产估价的重要性是显而易见的。目前，过低的行业技术门槛、高度同质化的产品和服务，使房地产估价行业面临巨大的竞争压力。房地产估价机构和估价师应当思考如何从产品、价格等非技术层面增加业务来源。这就需要我们去创新，大数据时代的云计算为房地产估价行业提供了这种可能。房地产佔价行业要去迎接这个新的机遇和挑战，就必须在数据处理、管理、服务和产品方面转变现有思维方式。

（一）不局限于基本业务

随着计算机信息技术的发展，越来越多的估价机构建立了完善的内部办公系统，咨询、估价、报告制作、审批控制等基本可以由计算机自动完成。估价师应该走出去，去了解市场、了解客户的需求，为客户提供有建设性的服务和建议。

（二）转变自我定位

在日常工作中，我们每天会从各种渠道接触到大量的房地产估价相关数据，以往这些数据中可能只有千分之一、万分之一会为我们所用，真正存留下来的数据也很有限。为了将所有数据存储下来，需要引入云计算和云存储等新技术，这就要求房地产估价师转变自我定位，充分理解并运用专业知识，掌握房地产估价数据分析与挖掘技能，成为提供高端信息技术和数据分析的人才。如此才能有效地利用和驾驭数据，成为大数据时代的新型房地产估价师。

（三）由“价值发现者”向“价值创造者”转变

大数据的核心作用之一是预测。在某些估价中，如为委托人提供投资咨询等情况下，对房地产价格的分析预測是关键，而大数据正为提高预测的准确性和时效性提供了可能。发现估价对象的价值，是房地产估价行业的基本服务，也是绝大部分房地产估价机构唯一能提供的服务。如今，我们不但要做好基础估价服务，还要向预测房地产未来价值走势和方向转变。预测，就是一个“创造价值”的过程。

摘自《中国房地产估价与经纪》2016年3期

作者：张檬（作者单位：重庆工商大学管理学院）

成都锦图专注于土地、房地产评估信息化十二年，为遍及全国的上百家机构提供不同层次，不同类型的信息化技术服务，从企业建站、微信平台到定级、基准地价更新业务软件，地价动态更新业务软件再到不动产估价项目综合管理系统、技术报告自动生成，土地、房地产评估业务平台等我们都有完善的解决方案和相关产品，欢迎广大新老客户来电咨询。